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Como funciona o usucapião sem processo judicial?


O Novo Código de Processo Civil incluiu disposição na Lei dos Registros Públicos para permitir, sem prejuízo do processo judicial, possibilidade de usucapião extrajudicial, ou seja, perante o cartório de registro de imóveis da comarca onde se situa o imóvel, o que vem para facilitar a regularização de aquisições de propriedade de bens imóveis.

Documentos e requisitos:

O processo, que deverá ser acompanhado por advogado, deverá conter ata notarial lavrada pelo tabelião, atestando o tempo de posse do requerente e seus antecessores, conforme o caso e suas circunstâncias, planta e memorial descritivo assinado por profissional legalmente habilitado, com prova de anotação de responsabilidade técnica no respectivo conselho de fiscalização profissional, e pelos titulares de direitos reais e de outros direitos registrados ou averbados na matrícula do imóvel usucapiendo e na matrícula dos imóveis confinantes, certidões negativas dos distribuidores da comarca da situação do imóvel e do domicílio do requerente, justo título ou quaisquer outros documentos que demonstrem a origem, a continuidade, a natureza e o tempo da posse, tais como o pagamento dos impostos e das taxas que incidirem sobre o imóvel.

Os titulares da propriedade e os confinantes deverão assinar a planta apresentada ao cartório e, na ausência dessa providência, serão eles notificados, assim como o Estado, a União e o Município, que poderão manifestar desconformidade, no prazo de 15 dias, sendo que a lei exige, ainda, a publicação de edital em jornal de grande circulação, para permitir o conhecimento e a participação de terceiros interessados.

Não havendo impugnação dos proprietários, confinantes, Poder Público e terceiros, o cartório efetuará om registro da propriedade em nome do requerente. Havendo impugnação, o registrador remeterá os autos do juiz, para prosseguimento, na forma da lei.

Ou seja, a medida representa a realização do princípio constitucional do amplo acesso do cidadão ao direito, em processo rápido e seguro, sem prejuízo de medidas judiciais, caso haja impugnação.

O valor dos impostos é menor no caso de usucapião extrajudicial?

A usucapião é forma de aquisição de propriedade, de forma que haverá imposto de transmissão.

O valor do imposto é o mesmo que o cobrado no processo de usucapião judicial, mas o requerente, assim como no processo judicial, pode impugnar a avaliação dos bens feita pela Exatoria Estadual.

Mas, então, qual a vantagem de fazer a usucapião extrajudicial?

A principal vantagem é a rapidez do processo extrajudicial comparativamente ao processo judicial, além de menores custos financeiros.

Se os confinantes e o proprietário assinam a planta do imóvel, já estão concordando com o pedido que, assim, não sofrerá contestação. Somente se impugnarem o pedido, esse será remetido ao juiz. Se não assinarem, serão notificados por edital. Ou seja, a ideia é que se seja um processo rápido e barato.

Se feita a avaliação pela Exatoria, o requerente não tiver condições de pagar o imposto, como fica o processo de usucapião?

A avaliação tem prazo de validade de trinta dias. Se o pagamento não for feito nesse prazo, o processo de usucapião para, mas não há impedimento que prossiga mais tarde, com nova avaliação.

Porque o processo de usucapião deve ser assistido por advogado?

Por que se trata de trabalho jurídico que implica em aquisição de propriedade imóvel e deve ser realizado na forma da lei, sob pena de nulidade e, naturalmente, prejuízo para o adquirente.

João Marcos Adede y Castro (OAB/RS 85.239) é sócio-diretor do escritório Adede y Castro Advogados Associados em Santa Maria - RS

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