A legislação prevê que, nos contratos de execução continuada, como é o caso de contratos de aluguel, cujos pagamentos se dão mensalmente, se a “prestação” se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para uma parte em relação à outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis é possível a revisão.
Como regra, os contratos devem ser cumpridos na forma em que foram ajustados pelas partes. Somente podem ser revisados quando:
1) for verificada excessiva onerosidade, como ocorre quando o valor da parcela esteja impondo ao pagador sacrifício econômico superior a sua força de pagamento;
2) esse sacrifício seja resultado de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, como é o caso da pandemia de Coronavírus.
Portanto, os acontecimentos extraordinários e imprevisíveis devem ser supervenientes, ou seja, posteriores e inexistentes quando da assinatura do contrato.
O índice geralmente utilizado para correção dos aluguéis, o IGPM, fechou o ano de 2020 com variação de 23,14%, puxado pelos efeitos prejudiciais da pandemia para a economia como um todo (fato extraordinário e imprevisível), o que importará em aumentos substanciais nos aluguéis a serem reajustados ao longo de 2021 (sacrifício econômico superior a força de pagamento do inquilino).
Nesse sentido, em recente decisão a 12ª Vara Cível de São Paulo concedeu liminar que permite a substituição do índice de correção do aluguel, do IGPM para o IPC que, em 2020, variou 5,62%, percentual mais próximo da inflação oficial medida pelo IBGE, que ficou em 4,52%, por entender caracterizada “alteração inesperada e inevitável da situação em que estabelecido o contrato, gerando desproporção por motivo imprevisível entre o valor da prestação originalmente contratada e o momento de sua execução".
Assim, pode o inquilino tentar acordo com o proprietário do imóvel, visando reajuste mais condizente com a atual situação econômica do país e, caso não obtenha êxito nessa negociação, plenamente justificável a busca do Poder Judiciário para revisão do índice de atualização, para restabelecer o necessário equilíbrio da relação contratual.
Adede y Castro Advogados Associados
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